El costo de levantar un edificio llegó a unos u$s1.800 por metro cuadrado vendible. La suba de materiales y mano de obra supera a la evolución del dólar y obliga a los desarrolladores a revisar proyectos, superficies y márgenes.
Construir un edificio en Argentina volvió a convertirse en una ecuación cada vez más difícil. Mientras los precios de venta de las propiedades avanzan con mayor lentitud, los costos de construcción continúan aumentando medidos en dólares, reduciendo el margen de los desarrolladores y obligando a revisar proyectos antes de iniciarlos.
Según un presupuesto de referencia elaborado por Reporte Inmobiliario, construir un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro, con unidades de dos ambientes, SUM y piscina en la terraza, demanda actualmente $2.168.256.964.
Medido por superficie, el costo alcanza los $2.032.106 por metro cuadrado total y $2.745.324 por metro cuadrado vendible. Al convertir los valores al tipo de cambio de $1.535 utilizado en el informe, representan aproximadamente u$s1.324 por m² total y u$s1.788 por m² vendible.
El costo en dólares registró además una suba mensual del 0,4%.
La cifra no contempla IVA, honorarios profesionales, impuestos, derechos, gastos administrativos, comercialización ni la ganancia del constructor o desarrollador. Por eso, el desembolso final necesario para llevar adelante una obra es todavía mayor.
El problema: los costos suben más rápido que los precios
La principal dificultad para el sector aparece cuando se compara el costo de construir con el valor al que finalmente pueden venderse los departamentos.
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, explicó que la estabilidad del tipo de cambio contribuyó a que los costos locales aumentaran en términos de moneda estadounidense.
Aunque la inflación en pesos se desaceleró durante los últimos años, los incrementos acumulados en mano de obra y materiales todavía superan la evolución del dólar.
El resultado es una pérdida de margen para quienes desarrollan nuevos edificios.
Al costo de construcción por metro cuadrado hay que agregarle el terreno, impuestos, comercialización, financiamiento, gastos administrativos y contingencias. En determinadas zonas, la suma puede superar el precio que los compradores están dispuestos a pagar por una unidad nueva.
“Hoy es muy difícil que esa ecuación cierre”, señaló Gómez Picasso.
El terreno se volvió clave para que un proyecto sea rentable
Ante este escenario, los desarrolladores ya no pueden depender exclusivamente de una eventual suba futura del precio de las propiedades.
Nahuel Idiartegaray, arquitecto y socio de EMMEI Desarrollos, explicó que la rentabilidad de una obra comienza cada vez más en el momento de adquirir el terreno.
El proyecto debe resultar viable desde el inicio y contemplar no solamente el costo de construcción, sino también el valor del lote, los impuestos, la comercialización, el financiamiento y el margen esperado.
En ese contexto, las empresas están revisando con mayor detalle cada proyecto antes de comenzar una obra y buscan mejorar la relación entre superficie construida y superficie vendible.
Menos amenities y proyectos más racionales
El aumento de los costos también comienza a modificar las características de los nuevos edificios.
Los desarrolladores analizan materiales, sistemas constructivos, superficies comunes y amenities para evitar gastos que después no puedan trasladarse al precio final de las unidades.
La estrategia no implica necesariamente reducir la calidad de las construcciones, sino priorizar aquellos elementos que tengan una incidencia concreta en el valor que el mercado está dispuesto a reconocer.
La consecuencia es una mayor selectividad a la hora de lanzar proyectos. En lugar de comenzar una obra esperando que los departamentos aumenten de precio durante los siguientes dos o tres años, la tendencia es intentar que la cuenta cierre desde la compra del terreno.
Los edificios usados también presionan a los nuevos
La dificultad para trasladar los mayores costos al precio final genera además una competencia particular entre las propiedades nuevas y las usadas.
En algunos casos, departamentos de edificios próximos a finalizarse aparecen en el mercado a valores similares a los de proyectos que recién comienzan.
Para los compradores, esa diferencia puede resultar determinante: una propiedad casi terminada permite evitar los tiempos de espera y los riesgos asociados a una construcción que todavía demandará varios años.
Por eso, los desarrolladores enfrentan un doble desafío: construir con costos elevados y, al mismo tiempo, ofrecer precios capaces de competir con el mercado de propiedades usadas.
¿Puede bajar el costo de construir en dólares?
La pregunta que aparece entre los empresarios del sector es cuándo podría frenarse esta dinámica.
Para Gómez Picasso, no existen por ahora señales claras de una reducción sostenida del costo medido en dólares. El especialista consideró que el tipo de cambio tiene un papel central en una actividad donde buena parte de las propiedades se comercializa en moneda estadounidense.
Su estimación es que para regresar a niveles de costos similares a los promedios históricos sería necesario un dólar superior a los $3.300, escenario que consideró poco probable.
Por eso, la alternativa no necesariamente pasa por esperar que construir sea más barato.
Desde el sector plantean que el punto decisivo sería que los costos dejen de aumentar más rápido que los precios de venta. Si materiales, salarios y servicios vinculados con la construcción desaceleran su ritmo de incremento frente al dólar, el costo en moneda estadounidense podría estabilizarse.
A la vez, una recuperación de los valores de venta por metro cuadrado permitiría recomponer parte de los márgenes.
El peso de los impuestos y los gastos de compraventa
La ecuación inmobiliaria tampoco termina en el costo de levantar el edificio. La operación incluye además una serie de impuestos y gastos que impactan sobre compradores y vendedores.
Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, señaló que durante los últimos años hubo modificaciones en materia tributaria, entre ellas la derogación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) para determinadas operaciones.
Sin embargo, todavía existen otros costos asociados a una compraventa. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, el Impuesto de Sellos tiene una alícuota general del 3,5%, con tratamientos diferenciales en determinados casos de vivienda única.
A esto se agregan honorarios de escribanía, estudios de títulos, certificados, gastos de inscripción y, cuando corresponde, la comisión inmobiliaria.
Estos desembolsos representan recursos adicionales que el comprador debe afrontar por fuera del precio de la propiedad y pueden convertirse en un factor que limite la demanda.
Una actividad que exige mayor precisión
El escenario obliga a los desarrolladores a trabajar con márgenes más ajustados y a analizar cada variable antes de iniciar una obra.
La elección del terreno, el diseño del edificio, la superficie de las unidades, los materiales, los espacios comunes y las condiciones de financiamiento adquieren un peso mayor en la rentabilidad final.
La construcción de nuevos edificios atraviesa así una etapa en la que el desafío no es solamente conseguir compradores, sino lograr que la estructura de costos permita que los proyectos sean viables.
En ese contexto, el sector espera que una mayor estabilidad cambiaria, una desaceleración de los costos y una recuperación de la demanda permitan recomponer la relación entre lo que cuesta construir y lo que el mercado está dispuesto a pagar.
Mientras tanto, la consigna para los desarrolladores parece ser cada vez más clara: comprar bien, diseñar de acuerdo con la demanda y controlar los costos desde el primer día.
Fuente: Ámbito y Reporte Inmobiliario.
