Un informe de Inquilinos Agrupados, elaborado con datos de ARBA, mostró que 104.584 personas poseen cinco o más inmuebles y concentran al menos el 14% de las propiedades edificadas. Mientras tanto, casi uno de cada cinco hogares bonaerenses alquila su vivienda.
El acceso a la vivienda se convirtió en uno de los principales problemas para los hogares bonaerenses y el peso del alquiler sobre los ingresos aparece como uno de los indicadores más contundentes. Según un relevamiento citado por el asesor de la Gobernación bonaerense Agustín Simone, el alquiler representa actualmente cerca del 50% del salario en la provincia de Buenos Aires, cuando en 2023 equivalía aproximadamente al 35%.
El escenario se combina con un mercado inmobiliario donde una parte significativa de las propiedades está concentrada en manos de propietarios con múltiples inmuebles. Un informe elaborado por Inquilinos Agrupados a partir de información de ARBA reveló que 104.584 personas tienen cinco o más propiedades edificadas, un grupo que representa alrededor del 0,6% de la población bonaerense y concentra, como mínimo, el 14% de los inmuebles registrados.
Un alquiler que pesa cada vez más sobre los salarios
La relación entre ingresos y vivienda se deterioró de manera significativa en los últimos años. El dato difundido por Simone muestra que la proporción del salario destinada al alquiler pasó de alrededor del 35% en 2023 a cerca del 50% en la actualidad.
El funcionario vinculó esa situación con una combinación de factores: salarios bajos, aumento de los costos de construcción y dificultades para acceder al crédito. A su criterio, se trata de un escenario que genera una fuerte presión sobre quienes necesitan alquilar.
Al mismo tiempo, señaló que la rentabilidad de los inmuebles destinados al alquiler también habría aumentado. Según explicó, actualmente se ubica alrededor del 10% del valor de la propiedad, frente a niveles de entre el 4% y el 5% registrados anteriormente.
La explicación también está relacionada con la oferta disponible. La demanda supera a la cantidad de viviendas que ingresan al mercado de alquiler, una situación que mantiene la presión sobre los precios.
El dato que muestra la concentración de propiedades
El informe de Inquilinos Agrupados permite observar el mercado desde otra perspectiva: no solamente cuánto cuesta alquilar, sino quiénes concentran las propiedades.
De acuerdo con los datos proporcionados por ARBA, 1.065.255 personas son titulares de dos o más inmuebles edificados. Ese universo representa el 6,1% de la población bonaerense y reúne, como mínimo, el 50,9% de las propiedades edificadas registradas.
La concentración aumenta en los niveles superiores. Entre quienes poseen cinco o más inmuebles aparecen las 104.584 personas que reúnen al menos el 14% del parque de propiedades.
En el extremo más alto de la escala hay 1.879 titulares con más de 100 inmuebles. Además, 80 personas físicas y 176 personas jurídicas aparecen con más de 500 propiedades cada una, según los datos del relevamiento.
El informe utiliza registros de ARBA con información correspondiente a julio de 2026.
La mayoría tiene una propiedad, pero una minoría concentra una parte importante
La distribución de los propietarios muestra una diferencia significativa entre cantidad de personas y cantidad de viviendas.
Según el relevamiento, el 74% de los propietarios tiene un solo inmueble, mientras que quienes poseen tres o más representan aproximadamente el 10% de los propietarios, pero concentran cerca del 30% de las viviendas.
Desde Inquilinos Agrupados cuestionaron, en ese sentido, que la discusión sobre el mercado de alquileres se centre exclusivamente en los pequeños propietarios y pusieron el foco en los denominados multipropietarios.
La organización sostiene que la concentración de unidades en pocas manos constituye un factor relevante para analizar cómo se estructura la oferta de viviendas y cómo se forman los precios.
Cada vez más hogares dependen del alquiler
La evolución de la cantidad de hogares inquilinos también forma parte del diagnóstico.
Entre 2010 y 2022, los hogares inquilinos bonaerenses aumentaron un 67%, mientras que el número de viviendas creció alrededor del 25%. Para 2022, los hogares que alquilaban representaban el 19,3% del total, es decir, prácticamente uno de cada cinco hogares de la provincia.
En paralelo, la proporción de hogares propietarios se redujo del 74,5% al 67,4% durante ese mismo período.
La combinación de ambos fenómenos plantea un escenario en el que cada vez más familias dependen del mercado de alquiler mientras una parte importante del parque inmobiliario se encuentra concentrada en propietarios con múltiples unidades.
El debate por las viviendas vacías
Otro de los puntos que aparece en la discusión es el de las viviendas ociosas, es decir, aquellas que permanecen fuera del mercado de alquiler.
Desde el sector que representa a los inquilinos plantean la necesidad de discutir mecanismos que permitan incorporar esas propiedades a la oferta. Entre las alternativas mencionadas aparecen incentivos para quienes pongan sus inmuebles en alquiler y herramientas tributarias destinadas a desalentar la permanencia prolongada de viviendas vacías.
El planteo se inscribe en una discusión más amplia sobre cómo aumentar la oferta disponible y reducir la presión que recae sobre quienes buscan una vivienda.
Un problema que combina ingresos, oferta y acceso a la vivienda
Los datos muestran que la dificultad para alquilar no responde a un único factor. El aumento del peso del alquiler sobre los salarios, el crecimiento de los hogares inquilinos y la concentración de una parte significativa de las propiedades forman parte de un mismo escenario habitacional.
Mientras los ingresos pierden capacidad para afrontar el costo de la vivienda, una proporción cada vez mayor de familias depende del alquiler para resolver su acceso a un hogar.
En ese contexto, el relevamiento vuelve a poner en el centro de la discusión la estructura del mercado inmobiliario bonaerense: cuántas viviendas están disponibles, quiénes las poseen y qué medidas podrían contribuir a ampliar la oferta y reducir el esfuerzo económico que deben realizar los inquilinos.
Fuente: Agencia DIB, Inquilinos Agrupados, ARBA y Página/12.
