El mercado de propiedades en la Argentina inicia el 2026 en un escenario de «espera». Según un reciente informe de la consultora Empiria, la actividad inmobiliaria y de la construcción se debate entre expectativas de recuperación a mediano plazo y la realidad de un financiamiento que, tras un 2025 sólido, comienza a mostrar señales de agotamiento.
El dilema del usado: Precios vs. Costos
Uno de los puntos críticos que señala el estudio es el desfasaje en el mercado de inmuebles usados. En la Ciudad de Buenos Aires, los valores de venta se mantienen estancados, con una suba de apenas el 8,5% desde finales de 2023, mientras que los costos de construcción han sufrido un incremento cercano al 100%.
«Mientras el precio del usado resulte más atractivo que el de una propiedad en construcción (pozo) o a estrenar, el desarrollo inmobiliario difícilmente recupere rentabilidad», advierte el informe de la consultora liderada por Hernán Lacunza.
Crédito hipotecario: un motor en desaceleración
El financiamiento bancario, que fue el gran impulsor del sector durante el último año, enfrenta un freno al inicio de este 2026. Tras cerrar un 2025 con desembolsos por u$s3.300 millones, las proyecciones para este año son más conservadoras, estimándose un total de u$s2.500 millones.
Concentración: El Banco Nación mantiene un rol protagónico, concentrando el 76% de los créditos desembolsados hasta finales del año pasado.
Tasas: Si bien la tasa promedio descendió a 5,58% en enero, el leve repunte registrado al cierre del mes encendió una luz de alerta entre los desarrolladores y compradores.
Las tres apuestas del sector para este año
A pesar de la desaceleración, el sector identifica tres pilares para motorizar la inversión en los próximos meses:
Nuevas expectativas: Una apuesta firme por el mediano plazo, donde la rentabilidad vuelva a ser el foco principal, especialmente en el segmento de lotes y terrenos, que muestra mayor dinamismo que las unidades terminadas.
Mercado de capitales: El impulso oficial para movilizar los ahorros en dólares ha comenzado a atraer a desarrolladoras que buscan fondear sus proyectos de forma privada.
Cambios impositivos: La Ley de Inocencia Fiscal, la eliminación del impuesto cedular y la derogación del ITI se presentan como un alivio fiscal, aunque los especialistas coinciden en que su impacto definitivo dependerá de la respuesta de la demanda.
¿Qué esperar de la construcción?
El balance de 2025 cerró con una mejora promedio del 6,7%, aunque marcada por una alta volatilidad. Para 2026, las señales siguen siendo heterogéneas: mientras los despachos de cemento mostraron un aumento del 2,6% en enero, el índice Construya marcó una caída del 11,6% en el mismo período.
La incógnita central para el sector es si la demanda de crédito podrá estabilizarse cerca de los u$s200 millones mensuales. De no lograrlo, las reformas regulatorias podrían quedar limitadas a un cambio de escenario, sin traducirse en una reactivación plena de la construcción.
