La primera licitación del Fondo de Garantía de Sustentabilidad busca ampliar el fondeo de los bancos y generar nuevas opciones de crédito para primera vivienda. El programa contempla $2 billones en diez licitaciones y establece préstamos de hasta 150.000 UVA con una tasa máxima de UVA +7,5%.
El mercado inmobiliario argentino atraviesa una nueva etapa a partir de la primera licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES, destinada a fortalecer la capacidad de los bancos para otorgar créditos hipotecarios para primera vivienda.
En esta primera instancia se licitaron $200.000 millones, dentro de un programa que prevé diez licitaciones por un total de $2 billones.
El objetivo es resolver uno de los principales obstáculos que enfrentan las entidades financieras para ofrecer préstamos a largo plazo: conseguir fondos con plazos compatibles con créditos hipotecarios de 15, 20 o 30 años.
Los recursos serán canalizados a través de depósitos a plazo y deberán utilizarse para generar nuevos préstamos hipotecarios, con un máximo de 150.000 UVA y una tasa de hasta UVA +7,5%.
Qué puede cambiar para quienes buscan una vivienda
La llegada de nuevos fondos no significa que todos los bancos vayan a modificar inmediatamente sus condiciones, pero puede aumentar la competencia entre las entidades.
Algunas ya ofrecen créditos con tasas inferiores al máximo establecido por el programa, por lo que en esos casos el impacto podría ser limitado. Para los bancos que actualmente trabajan con tasas superiores, en cambio, el nuevo esquema podría generar incentivos para mejorar sus condiciones y atraer nuevos clientes.
Los préstamos continuarán funcionando bajo el sistema UVA: el capital se actualiza de acuerdo con la evolución de esa unidad y sobre ese monto se aplica la tasa correspondiente.
Por eso, además de la tasa, quienes analicen tomar un crédito deberán considerar el valor de la cuota, la evolución de sus ingresos, el ahorro necesario para afrontar la parte no financiada y el costo financiero total.
Podrían generarse más operaciones inmobiliarias
Entre los especialistas del sector existe expectativa respecto del impacto que el programa puede generar sobre las compraventas.
Según las estimaciones citadas en el informe, el esquema completo podría incorporar alrededor de 20.000 operaciones hipotecarias adicionales en todo el país.
El segmento que podría concentrar buena parte de esa demanda corresponde a viviendas de entre US$100.000 y US$120.000, un rango en el que actualmente se ubica una parte importante de las búsquedas de quienes pretenden acceder a su primera propiedad.
Sin embargo, la disponibilidad de crédito no garantiza por sí sola que todos los fondos se conviertan en nuevas operaciones. Algunos bancos ya cuentan con otras fuentes de financiamiento, por lo que parte de los recursos provenientes del FGS podría reemplazar fondeo existente.
Cuánto podría ser una cuota
Los valores dependen de la entidad, el monto solicitado, el plazo y la tasa aplicada.
Como referencia, para una propiedad de US$100.000 financiada en un 75%, un crédito del Banco Nación genera actualmente una cuota cercana a $735.600, según el ejemplo citado por los especialistas.
Otro ejemplo plantea una vivienda de US$106.667, con un 75% de financiación a 25 años y una tasa de UVA +7%. En ese caso, la cuota inicial estimada sería de $865.098, mientras que el grupo familiar debería demostrar ingresos netos por aproximadamente $3,46 millones.
Estos ejemplos sirven como referencia y no representan una cuota universal: las condiciones pueden variar entre bancos y según el perfil de cada solicitante.
Esperan más escrituras, pero sin un fuerte salto de precios
Uno de los primeros efectos del aumento de la oferta de crédito podría observarse en la cantidad de escrituras y compraventas.
Las estimaciones del sector inmobiliario apuntan a una recuperación gradual. Los primeros resultados podrían comenzar a verse durante los próximos meses, a medida que los bancos reciban los fondos y comiencen a otorgar los nuevos préstamos.
La mayor demanda podría generar cierta presión sobre los precios, especialmente en las propiedades de menos de US$150.000, que coinciden con el segmento al que apunta buena parte de los potenciales compradores.
Sin embargo, los especialistas no prevén un incremento brusco de los valores inmobiliarios. La expectativa predominante es que el efecto sobre los precios sea moderado y progresivo.
El impacto sobre la construcción sería más limitado
El sector de la construcción podría beneficiarse de manera indirecta, aunque el efecto inicial no sería necesariamente significativo.
La mayor disponibilidad de crédito podría favorecer principalmente la comercialización de unidades terminadas que actualmente se encuentran disponibles, permitiendo que desarrolladores aceleren sus ventas.
Para que el financiamiento hipotecario se traduzca en un aumento importante de la construcción de nuevas viviendas será necesario que la demanda se mantenga durante un período más prolongado y que existan condiciones adecuadas para financiar nuevos proyectos.
La clave estará en cómo se traduzcan los fondos en nuevos créditos
La primera licitación representa un intento de ampliar el financiamiento de largo plazo disponible para los bancos y, de esa manera, aumentar la oferta de créditos hipotecarios.
El programa contempla un volumen importante de recursos, pero su impacto real dependerá de cuánto dinero termine convertido efectivamente en nuevas hipotecas y cuánto sea utilizado para reemplazar otras fuentes de financiamiento que ya tienen las entidades.
Para quienes buscan acceder a una vivienda, una mayor competencia entre bancos podría significar mejores condiciones y más alternativas. De todos modos, el sistema UVA mantiene como principales condicionantes la capacidad de ingresos, el ahorro previo y la evolución del valor de las cuotas.
La recuperación del mercado, según las proyecciones del sector, será gradual: primero deberán llegar los fondos a los bancos, luego concretarse los nuevos préstamos y finalmente reflejarse ese movimiento en las escrituras y compraventas.
Fuente: TN y especialistas del sector inmobiliario.
